![\"\"](\"https:\/\/modelical.entumas.com\/wp-content\/uploads\/56300_Post_BIMResidencial-1_Mediciones.jpg\")
<\/p>\n\n\u00bfPor qu\u00e9 debe un promotor residencial preocuparse por BIM? BIM parece estar pensado para proyectos sofisticados, pero los proyectos residenciales no tienen la complejidad t\u00e9cnica de otro tipo de proyectos de edificios m\u00e1s singulares: Tienen dise\u00f1os repetitivos, un tama\u00f1o controlado, los proyectos se parecen unos a otros y las obras no son muy complejas.<\/p>\n
\u00bfPor qu\u00e9 entonces le puede interesar a un promotor invertir recursos y tiempo en implantar BIM? \u00bfEso no es para proyectos m\u00e1s grandes y complejos? \u00bfNo es suficiente con pedir a los arquitectos que hagan unos modelos en Revit?\n<\/p>\n
\nLos m\u00e1rgenes sobre los suelos residenciales son cada vez m\u00e1s reducidos, por eso, cada vez es m\u00e1s importante ajustar los costes del proyecto y controlar mucho las desviaciones sobre la estimaci\u00f3n inicial. Los tiempos de proyectos son apretados y hay una cantidad importante de documentaci\u00f3n a generar, tanto comercial como para obtener las licencias, a la vez que se avanza en la definici\u00f3n del proyecto. Pero los promotores tienen un personal reducido, y cada uno de sus t\u00e9cnicos es responsable de varias promociones a la vez. No hay tiempo para hacer una revisi\u00f3n a fondo de todos los proyectos, y eso hace que se arrastren errores hasta la obra, donde solucionarlos supone un coste mucho mayor.\n<\/p>\n
\nPara un promotor residencial, implantar BIM le va a permitir tener un mayor control de los proyectos desde fases tempranas y conseguir\u00e1 que los proyectos lleguen a la obra m\u00e1s definidos, adem\u00e1s podr\u00e1 tener controlados los aspectos que m\u00e1s problemas causan o que pueden suponer un mayor coste. En definitiva, cumplir con lo planificado y reducir imprevistos.\n<\/p>\n
\nA partir de nuestra experiencia con promotores residenciales, listamos 10 razones, ordenadas por importancia, con las que convencer a un promotor que est\u00e1 dudando si dar el paso a BIM o no.\n<\/p>\n
\nUn error de medici\u00f3n en una partida puede suponer un importe que haga que el margen del proyecto se consuma. Evitar un error que eche a perder el proyecto ya compensa la inversi\u00f3n que se haga en BIM.\n<\/p>\n
\nBIM es una gran herramienta para la extracci\u00f3n y el control de las mediciones. Todo elemento presente en el modelo se puede medir en una tabla. Y esas tablas se actualizan autom\u00e1ticamente cuando el modelo se modifica. Por tanto, es posible extraer f\u00e1cilmente cualquier cantidad de los elementos del modelo (unidades, longitudes, superficies…), combinarlos y desglosarlos como sea necesario (por plantas, por tipolog\u00edas\u2026), y exportarlo al formato que se necesite. Para ello, se debe pedir que las mediciones salgan del modelo.\n<\/p>\n
\nPero lo importante para un promotor es la trazabilidad entre el presupuesto y el modelo, el camino de vuelta. Es decir, poder ver en el modelo 3D los elementos de los que sale la medici\u00f3n de una partida del presupuesto. As\u00ed podremos asegurar que el presupuesto est\u00e1 ajustado al modelo que hemos ido viendo durante el proyecto.\n<\/p>\n
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\nHay dos aspectos clave sobre las mediciones a partir de modelos BIM: el alcance del modelado y la codificaci\u00f3n de los elementos.\n<\/p>\n
\n\u00bfHay que modelar todo aquello que sale en el presupuesto? \u00bfC\u00f3mo hay que modelar los elementos para sacar su medici\u00f3n? Estas preguntas son relativas al alcance, y son muy importantes, porque van a determinar el esfuerzo, el tiempo y los recursos que va a requerir hacer un modelo para medir.\n<\/p>\n
\nOtro punto importante es c\u00f3mo se van a identificar los elementos para saber con qu\u00e9 partida del presupuesto se corresponde su medici\u00f3n. Adem\u00e1s de indicar d\u00f3nde se va a introducir esa informaci\u00f3n en los modelos,<\/p>\n
\nEstos dos aspectos no se pueden dejar a la libre elecci\u00f3n de cada arquitecto, sino que es necesario establecer un criterio com\u00fan para todos los proyectos. Decidir qu\u00e9 se quiere medir a partir de los modelos, normalmente partidas importantes o que hayan dado problemas en el pasado, y c\u00f3mo deben ser las mediciones que salgan de ellos. Esto es uno de los puntos importantes a detallar en los Requisitos BIM del promotor.\n<\/p>\n
\nEn los proyectos residenciales, las superficies son fundamentales tanto para la validaci\u00f3n del plan inicial, para el asegurar el cumplimiento de normativas y la consecuci\u00f3n de licencias, como para fines comerciales. Y los decimales importan, mucho.\n<\/p>\n
\nAsegurar que el cuadro de superficies y los planos comerciales muestran las mismas \u00e1reas es uno de los mayores dolores de cabeza de estos proyectos. Y m\u00e1s cuando hay cambios y hay que volver a generar todos los entregables.\n<\/p>\n
\nBIM puede ayudar en este sentido. En BIM, las superficies, tanto las \u00fatiles como las construidas, se extraen de unos elementos espaciales existentes en los modelos. Estos elementos detectan la geometr\u00eda (muros, suelos y techos) que define sus l\u00edmites. A partir de esos l\u00edmites el propio espacio calcula su \u00e1rea, altura o volumen, y lo actualiza en tiempo real cuando los l\u00edmites cambian.\n<\/p>\n
\nAs\u00ed es posible tener estimaciones de superficie muy afinadas en etapas muy tempranas del proyecto, para evaluar las distintas alternativas de dise\u00f1o. Adem\u00e1s, los problemas de actualizaci\u00f3n se reducen ya que cuando haya cambios, todos los entregables reflejar\u00e1n las nuevas superficies de manera autom\u00e1tica.\n<\/p>\n
\nA los espacios se les puede a\u00f1adir informaci\u00f3n en sus atributos. Esta informaci\u00f3n puede ir desde la letra de la vivienda a la que pertenecen, el nombre de la habitaci\u00f3n y el tipo de espacio (vivienda, zonas comunes\u2026), al acabado del suelo o el sector de incendios al que pertenecen.\n<\/p>\n
\nLos modelos permiten extraer tablas de los espacios modelados, incluyendo sus superficies y cualquiera de sus atributos que ayude a su filtrado y clasificaci\u00f3n. Pero para esto es crucial establecer unos criterios comunes que digan cu\u00e1les son esos atributos y c\u00f3mo se rellenan. De lo contrario cada arquitecto organizar\u00e1 los espacios y sacar\u00e1 las superficies de una manera distinta.\n<\/p>\n
\nCada promotor tiene unos criterios de medici\u00f3n de superficies propios, basados en su experiencia en proyectos. De esos criterios han de extraerse los requisitos corporativos de modelado y codificaci\u00f3n de superficies.\n<\/p>\n
\n![\"\"](\"https:\/\/modelical.entumas.com\/wp-content\/uploads\/56300_Post_BIMResidencial-2_Superficies.jpg\")
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\nAsegurar que todo el mundo dispone de la \u00faltima versi\u00f3n de la informaci\u00f3n del proyecto no siempre es f\u00e1cil. Y que alguien tenga una versi\u00f3n desactualizada de un plano por ejemplo, puede suponer errores graves.\n<\/p>\n
\nLos denominados Entornos Comunes de Datos (CDE por sus siglas en ingl\u00e9s, Common Data Environment), son plataformas que permiten compartir informaci\u00f3n en un \u00fanico repositorio con los distintos agentes implicados del proyecto. Se comportan como un servidor donde se almacena la informaci\u00f3n del proyecto y al que pueden acceder todos los equipos pero con funcionalidades a\u00f1adidas. Disponen de sistemas de control de versiones que permiten almacenar versiones de un mismo documento y compararlas para detectar cambios f\u00e1cilmente, de forma que no haya dudas de cu\u00e1l es el \u00faltimo modelo o plano actualizado. Permiten adem\u00e1s granular los accesos para que cada cual acceda a la informaci\u00f3n que le corresponde. Tambi\u00e9n ayudan a centralizar comunicaciones y revisar, comentar y aprobar entregables de forma colaborativa, sin tener que descargar, hacer comentarios y volver a enviar.\n<\/p>\n
\nOtra de las ventajas es que permiten visualizar y consultar los modelos desde un navegador web. Esta herramienta es muy potente para un promotor, ya que no necesita instalar ni saber usar Revit u otra aplicaci\u00f3n BIM para ver el modelo.\n<\/p>\n
\nLa elecci\u00f3n de una plataforma de este tipo no tiene nada que ver con un modelo 3D, pero entra dentro de la filosof\u00eda colaborativa de la metodolog\u00eda BIM. Bajo nuestro punto de vista, el CDE es quiz\u00e1s la herramienta BIM que m\u00e1s va a utilizar el promotor, su interfaz de contacto con el proyecto.\n<\/p>\n
\nEl libro blanco de un promotor define los criterios de dise\u00f1o y constructivos a seguir para todos los proyectos. Suele contener distintas especificaciones en funci\u00f3n de la ubicaci\u00f3n o calidades de la promoci\u00f3n. Es un conjunto amplio de directrices y reglas, y los arquitectos tienen poco tiempo para asimilarlo, por lo que el t\u00e9cnico del promotor debe prestar bastante atenci\u00f3n a su cumplimiento. A estos criterios corporativos se suma el de las normativas a cumplir, que var\u00edan seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma o municipio del proyecto.\n<\/p>\n
\nLos modelos pueden ayudar en esa revisi\u00f3n pues permiten automatizar la detecci\u00f3n de errores en el cumplimiento de criterios de dise\u00f1o. Existen aplicaciones de revisi\u00f3n de modelos BIM que permiten crear reglas personalizadas y ejecutarlas sobre los modelos para ver d\u00f3nde no se est\u00e1n cumpliendo. Estas reglas pueden abarcar desde que los dormitorios principales tengan una superficie entre 10 y 14 m\u00b2, a revisar el cumplimiento de que las superficies de ventilaci\u00f3n de un sal\u00f3n sea superior al 15% de su superficie, o aspectos mucho m\u00e1s b\u00e1sicos como que no haya obst\u00e1culos en la apertura de una puerta.\n<\/p>\n
\nEstos chequeos autom\u00e1ticos van a alertar de todos aquellos posibles incumplimientos de los criterios que fijemos, pero la mayor\u00eda de las veces ser\u00e1 un t\u00e9cnico el que decida cu\u00e1ndo es algo asumible o algo a corregir.\n<\/p>\n
\n![\"\"](\"https:\/\/modelical.entumas.com\/wp-content\/uploads\/56300_Post_BIMResidencial-3_Chequeos.jpg\")
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\nAunque las instalaciones de los edificios residenciales parezcan sencillas en comparaci\u00f3n a otro tipo de edificios, en obra aparecen problemas porque los espacios destinados a esas instalaciones son reducidos y ocasionan retrasos que cuestan dinero.\n<\/p>\n
\nUna de las grandes ventajas de BIM es que permite analizar la coordinaci\u00f3n de elementos en el modelo 3D: es posible automatizar la detecci\u00f3n de choques entre grupos de elementos, por ejemplo todos los pilares contra todas las tuber\u00edas. Esto dar\u00e1 como resultado todos los casos en que un pilar y una tuber\u00eda choquen, sin necesidad de revisar documentaci\u00f3n y nos llevar\u00e1 al punto donde eso est\u00e1 pasando para poder solucionarlo.\n<\/p>\n
\nPero no queremos enga\u00f1ar a nadie, aunque est\u00e9 automatizado, el trabajo de detecci\u00f3n de errores de coordinaci\u00f3n no es un click de rat\u00f3n. Hay un trabajo posterior de filtrado de todas esas colisiones. Y la detecci\u00f3n de nada sirve sin la posterior resoluci\u00f3n de las mismas. Eso s\u00ed, aunque suponga un trabajo, es mucho menor que revisar planos y alturas, y es uno de los ejemplos m\u00e1s claros de que un modelo 3D virtual ayuda a anticipar problemas en obra.\n<\/p>\n
\n\u201cHe revisado las mediciones de este proyecto y las de este otro y no se parecen en nada\u201d. Esto lo hemos escuchado de m\u00e1s de un promotor.\n<\/p>\n
\nDec\u00edamos al principio que un t\u00e9cnico de promotor tiene que revisar varios proyectos a la vez. Y si cada arquitecto prepara las mediciones, la tabla de superficie o los paquetes de planos de una manera distinta, se va a emplear un tiempo valioso en descifrar c\u00f3mo se ha hecho. Por eso no vale pedir solo BIM sin decir qu\u00e9 BIM se quiere.\n<\/p>\n
\nEstablecer normas y procedimientos comunes para todos los proyectos ayuda a que sea m\u00e1s f\u00e1cil encontrar la informaci\u00f3n que se busca independientemente de qui\u00e9n desarrolle el proyecto. Y a optimizar el proceso de proyecto. Estas directrices pueden incluir nomenclaturas de documentos, listados de entregables, procesos de aprobaci\u00f3n o una estructura de presupuesto com\u00fan en todos los proyectos. Y cuando hablamos de BIM pasa por definir qu\u00e9 se va a modelar y c\u00f3mo, y d\u00f3nde va a estar almacenada la informaci\u00f3n. Esto se materializa en unos Requisitos de Informaci\u00f3n Marco del promotor.\n<\/p>\n
\n\u00bfC\u00f3mo ayuda BIM en esto? Generando recursos como plantillas que ya contengan los bloques que se usen habitualmente con la codificaci\u00f3n estandarizada para su medici\u00f3n o los criterios de grafismo corporativos. O definiendo criterios de codificaci\u00f3n, nomenclatura o medici\u00f3n que acompa\u00f1an a los modelos y esto permite que, con independencia del arquitecto o la promoci\u00f3n, el t\u00e9cnico pueda entender y revisar el proyecto con rapidez.\n<\/p>\n
\nLos cambios de dise\u00f1o seguir\u00e1n existiendo, haya BIM en el proyecto o no. Lo que cambia es que BIM agiliza la producci\u00f3n y sobre todo la modificaci\u00f3n de entregables. Y tambi\u00e9n se agilizan los cambios.\n<\/p>\n
\nCambiar la anchura de las ventanas de los salones de 1,50 a 1,60, en CAD implicar\u00eda revisar todas las plantas, alzados y memoria de carpinter\u00edas. Con BIM implica un cambio en las propiedades de tipo de la ventana. Una vez realizado el cambio, la anchura se actualizar\u00e1 en todas las ventanas de ese tipo que existan en el edificio, y a su vez en todos los entregables que salgan del modelo – plantas, alzados, secciones, vistas 3D, memoria de carpinter\u00edas – incluyendo las mediciones de los muros en los que est\u00e9n insertadas.\n<\/p>\n
\nParece algo b\u00e1sico pero es f\u00e1cil encontrar inconsistencias entre documentos de un mismo proyecto, por ejemplo entre una planta y una secci\u00f3n. Si esto llega a obra puede dar lugar a errores graves y caros.\n<\/p>\n
\nLos modelos BIM traen esa ayuda de serie. Los entregables salen de una misma fuente. Las secciones y las plantas son cortes por distintos sitios de un modelo 3D. Si el modelo 3D est\u00e1 bien, las vistas que saquemos de \u00e9l lo estar\u00e1n. Y las tablas, tanto de superficies como para mediciones, contar\u00e1n lo mismo que se muestre en los planos.\n<\/p>\n
\nLos modelos 3D suponen un salto de calidad en el entendimiento del dise\u00f1o respecto a dibujos 2D. Y esto tambi\u00e9n es algo inherente al BIM. Ser\u00e1 posible evaluar alternativas de dise\u00f1o de una manera m\u00e1s visual.\n<\/p>\n
\nEn este sentido, los modelos BIM pueden ayudar en la venta; pueden ser la base de infograf\u00edas, o cada vez m\u00e1s, de v\u00eddeos y experiencias m\u00e1s interactivas con el 3D de base, como modelos de Realidad Virtual. Como el modelo 3D ya est\u00e1 hecho, basta aprovecharlo para otras funciones.\n<\/p>\n
\nComo hemos dicho, los proyectos residenciales suelen ser repetitivos y los promotores quieren que as\u00ed sean cuando definen criterios de dise\u00f1o comunes en su libro blanco. Muchos de esos criterios vienen del aprendizaje en proyectos pasados.\n<\/p>\n
\nCon los modelos BIM, tenemos una fuente de datos de cada promoci\u00f3n reutilizable para futuros proyectos. Y esa informaci\u00f3n la podemos conectar y cruzar con datos de otras fuentes, como aplicaciones de negocio y marketing.\n<\/p>\n
\nSi en lugar de ser un activo para venta, es para alquiler (el tan en auge Build To Rent), podemos utilizar los modelos y su informaci\u00f3n para la operaci\u00f3n de los edificios, conectando con plataformas espec\u00edficas de mantenimiento (GMAOs), gesti\u00f3n de equipos (BMS) o incluso de gesti\u00f3n de inquilinos.\n<\/p>\n
\nLos puntos anteriores hablan del por qu\u00e9 un promotor residencial debe decidir invertir en una implantaci\u00f3n BIM corporativa. El c\u00f3mo hacer esa implantaci\u00f3n da para otra conversaci\u00f3n. Pero queremos adelantar tres aspectos clave para nosotros:\n<\/p>\n
\nEn los puntos anteriores insistimos en que solo pedir BIM no es suficiente, es necesario especificar qu\u00e9 BIM se pide. El BIM que se pida ser\u00e1 el que se adapte a la manera de hacer proyectos del promotor. A la manera de organizar un presupuesto, al cuadro de superficies, o a qu\u00e9 paquetes de planos se entregan en cada hito. Los procedimientos BIM son relativamente flexibles y se adaptar\u00e1n a las necesidades de cada caso, siempre partiendo de unos principios b\u00e1sicos para no reinventar la rueda.\n<\/p>\n
\nUn punto clave para nosotros es el papel del promotor y su equipo dentro del nuevo proceso de proyecto. El promotor va a seguir formando parte del proceso. De hecho, debe ser el centro de la implantaci\u00f3n. BIM no puede ser un obst\u00e1culo para que un t\u00e9cnico siga sabiendo lo que est\u00e1 pasando en sus proyectos. Si el proyecto se hace en Revit pero el promotor necesita que le env\u00eden unas plantas dwg por email, entonces no est\u00e1 sac\u00e1ndole partido a la implantaci\u00f3n BIM. Al contrario, tiene que servir para que tenga m\u00e1s informaci\u00f3n, m\u00e1s r\u00e1pida y con m\u00e1s confianza.\n<\/p>\n
\nQueremos desmentir que BIM sea una medicina que desde el primer d\u00eda soluciona todos los problemas de los proyectos. Como cualquier cambio, requerir\u00e1 unos pasos previos y un per\u00edodo de aprendizaje. Pero ese per\u00edodo de implantaci\u00f3n no ser\u00e1 largo y, lo m\u00e1s importante, los proyectos no se tienen por qu\u00e9 resentir durante ese proceso. Se seguir\u00e1 entregando en tiempo y plazo. Para eso est\u00e1 Modelical, para acompa\u00f1ar al promotor en ese camino.\n<\/p>\n