BIM para promotores residenciales

Por qué apostar por BIM y cómo sacarle el máximo partido

¿Por qué debe un promotor residencial preocuparse por BIM? BIM parece estar pensado para proyectos sofisticados, pero los proyectos residenciales no tienen la complejidad técnica de otro tipo de proyectos de edificios más singulares: Tienen diseños repetitivos, un tamaño controlado, los proyectos se parecen unos a otros y las obras no son muy complejas.

¿Por qué entonces le puede interesar a un promotor invertir recursos y tiempo en implantar BIM? ¿Eso no es para proyectos más grandes y complejos? ¿No es suficiente con pedir a los arquitectos que hagan unos modelos en Revit?

Los márgenes sobre los suelos residenciales son cada vez más reducidos, por eso, cada vez es más importante ajustar los costes del proyecto y controlar mucho las desviaciones sobre la estimación inicial. Los tiempos de proyectos son apretados y hay una cantidad importante de documentación a generar, tanto comercial como para obtener las licencias, a la vez que se avanza en la definición del proyecto. Pero los promotores tienen un personal reducido, y cada uno de sus técnicos es responsable de varias promociones a la vez. No hay tiempo para hacer una revisión a fondo de todos los proyectos, y eso hace que se arrastren errores hasta la obra, donde solucionarlos supone un coste mucho mayor.

Para un promotor residencial, implantar BIM le va a permitir tener un mayor control de los proyectos desde fases tempranas y conseguirá que los proyectos lleguen a la obra más definidos, además podrá tener controlados los aspectos que más problemas causan o que pueden suponer un mayor coste. En definitiva, cumplir con lo planificado y reducir imprevistos.

10 razones, en orden de importancia

A partir de nuestra experiencia con promotores residenciales, listamos 10 razones, ordenadas por importancia, con las que convencer a un promotor que está dudando si dar el paso a BIM o no.

1. Evitar desviaciones en las mediciones

Un error de medición en una partida puede suponer un importe que haga que el margen del proyecto se consuma. Evitar un error que eche a perder el proyecto ya compensa la inversión que se haga en BIM.

BIM es una gran herramienta para la extracción y el control de las mediciones. Todo elemento presente en el modelo se puede medir en una tabla. Y esas tablas se actualizan automáticamente cuando el modelo se modifica. Por tanto, es posible extraer fácilmente cualquier cantidad de los elementos del modelo (unidades, longitudes, superficies…), combinarlos y desglosarlos como sea necesario (por plantas, por tipologías…), y exportarlo al formato que se necesite. Para ello, se debe pedir que las mediciones salgan del modelo.

Pero lo importante para un promotor es la trazabilidad entre el presupuesto y el modelo, el camino de vuelta. Es decir, poder ver en el modelo 3D los elementos de los que sale la medición de una partida del presupuesto. Así podremos asegurar que el presupuesto está ajustado al modelo que hemos ido viendo durante el proyecto.

Hay dos aspectos clave sobre las mediciones a partir de modelos BIM: el alcance del modelado y la codificación de los elementos.

¿Hay que modelar todo aquello que sale en el presupuesto? ¿Cómo hay que modelar los elementos para sacar su medición? Estas preguntas son relativas al alcance, y son muy importantes, porque van a determinar el esfuerzo, el tiempo y los recursos que va a requerir hacer un modelo para medir.

Otro punto importante es cómo se van a identificar los elementos para saber con qué partida del presupuesto se corresponde su medición. Además de indicar dónde se va a introducir esa información en los modelos,

Estos dos aspectos no se pueden dejar a la libre elección de cada arquitecto, sino que es necesario establecer un criterio común para todos los proyectos. Decidir qué se quiere medir a partir de los modelos, normalmente partidas importantes o que hayan dado problemas en el pasado, y cómo deben ser las mediciones que salgan de ellos. Esto es uno de los puntos importantes a detallar en los Requisitos BIM del promotor.

2. Controlar las superficies

En los proyectos residenciales, las superficies son fundamentales tanto para la validación del plan inicial, para el asegurar el cumplimiento de normativas y la consecución de licencias, como para fines comerciales. Y los decimales importan, mucho.

Asegurar que el cuadro de superficies y los planos comerciales muestran las mismas áreas es uno de los mayores dolores de cabeza de estos proyectos. Y más cuando hay cambios y hay que volver a generar todos los entregables.

BIM puede ayudar en este sentido. En BIM, las superficies, tanto las útiles como las construidas, se extraen de unos elementos espaciales existentes en los modelos. Estos elementos detectan la geometría (muros, suelos y techos) que define sus límites. A partir de esos límites el propio espacio calcula su área, altura o volumen, y lo actualiza en tiempo real cuando los límites cambian.

Así es posible tener estimaciones de superficie muy afinadas en etapas muy tempranas del proyecto, para evaluar las distintas alternativas de diseño. Además, los problemas de actualización se reducen ya que cuando haya cambios, todos los entregables reflejarán las nuevas superficies de manera automática.

A los espacios se les puede añadir información en sus atributos. Esta información puede ir desde la letra de la vivienda a la que pertenecen, el nombre de la habitación y el tipo de espacio (vivienda, zonas comunes…), al acabado del suelo o el sector de incendios al que pertenecen.

Los modelos permiten extraer tablas de los espacios modelados, incluyendo sus superficies y cualquiera de sus atributos que ayude a su filtrado y clasificación. Pero para esto es crucial establecer unos criterios comunes que digan cuáles son esos atributos y cómo se rellenan. De lo contrario cada arquitecto organizará los espacios y sacará las superficies de una manera distinta.

Cada promotor tiene unos criterios de medición de superficies propios, basados en su experiencia en proyectos. De esos criterios han de extraerse los requisitos corporativos de modelado y codificación de superficies.

3. Información actualizada para todos

Asegurar que todo el mundo dispone de la última versión de la información del proyecto no siempre es fácil. Y que alguien tenga una versión desactualizada de un plano por ejemplo, puede suponer errores graves.

Los denominados Entornos Comunes de Datos (CDE por sus siglas en inglés, Common Data Environment), son plataformas que permiten compartir información en un único repositorio con los distintos agentes implicados del proyecto. Se comportan como un servidor donde se almacena la información del proyecto y al que pueden acceder todos los equipos pero con funcionalidades añadidas. Disponen de sistemas de control de versiones que permiten almacenar versiones de un mismo documento y compararlas para detectar cambios fácilmente, de forma que no haya dudas de cuál es el último modelo o plano actualizado. Permiten además granular los accesos para que cada cual acceda a la información que le corresponde. También ayudan a centralizar comunicaciones y revisar, comentar y aprobar entregables de forma colaborativa, sin tener que descargar, hacer comentarios y volver a enviar.

Otra de las ventajas es que permiten visualizar y consultar los modelos desde un navegador web. Esta herramienta es muy potente para un promotor, ya que no necesita instalar ni saber usar Revit u otra aplicación BIM para ver el modelo.

La elección de una plataforma de este tipo no tiene nada que ver con un modelo 3D, pero entra dentro de la filosofía colaborativa de la metodología BIM. Bajo nuestro punto de vista, el CDE es quizás la herramienta BIM que más va a utilizar el promotor, su interfaz de contacto con el proyecto.

4. Revisar criterios del libro blanco

El libro blanco de un promotor define los criterios de diseño y constructivos a seguir para todos los proyectos. Suele contener distintas especificaciones en función de la ubicación o calidades de la promoción. Es un conjunto amplio de directrices y reglas, y los arquitectos tienen poco tiempo para asimilarlo, por lo que el técnico del promotor debe prestar bastante atención a su cumplimiento. A estos criterios corporativos se suma el de las normativas a cumplir, que varían según la comunidad autónoma o municipio del proyecto.

Los modelos pueden ayudar en esa revisión pues permiten automatizar la detección de errores en el cumplimiento de criterios de diseño. Existen aplicaciones de revisión de modelos BIM que permiten crear reglas personalizadas y ejecutarlas sobre los modelos para ver dónde no se están cumpliendo. Estas reglas pueden abarcar desde que los dormitorios principales tengan una superficie entre 10 y 14 m², a revisar el cumplimiento de que las superficies de ventilación de un salón sea superior al 15% de su superficie, o aspectos mucho más básicos como que no haya obstáculos en la apertura de una puerta.

Estos chequeos automáticos van a alertar de todos aquellos posibles incumplimientos de los criterios que fijemos, pero la mayoría de las veces será un técnico el que decida cuándo es algo asumible o algo a corregir.

5. Coordinación de instalaciones

Aunque las instalaciones de los edificios residenciales parezcan sencillas en comparación a otro tipo de edificios, en obra aparecen problemas porque los espacios destinados a esas instalaciones son reducidos y ocasionan retrasos que cuestan dinero.

Una de las grandes ventajas de BIM es que permite analizar la coordinación de elementos en el modelo 3D: es posible automatizar la detección de choques entre grupos de elementos, por ejemplo todos los pilares contra todas las tuberías. Esto dará como resultado todos los casos en que un pilar y una tubería choquen, sin necesidad de revisar documentación y nos llevará al punto donde eso está pasando para poder solucionarlo.

Pero no queremos engañar a nadie, aunque esté automatizado, el trabajo de detección de errores de coordinación no es un click de ratón. Hay un trabajo posterior de filtrado de todas esas colisiones. Y la detección de nada sirve sin la posterior resolución de las mismas. Eso sí, aunque suponga un trabajo, es mucho menor que revisar planos y alturas, y es uno de los ejemplos más claros de que un modelo 3D virtual ayuda a anticipar problemas en obra.

6. Homogeneizar el proceso de proyecto

“He revisado las mediciones de este proyecto y las de este otro y no se parecen en nada”. Esto lo hemos escuchado de más de un promotor.

Decíamos al principio que un técnico de promotor tiene que revisar varios proyectos a la vez. Y si cada arquitecto prepara las mediciones, la tabla de superficie o los paquetes de planos de una manera distinta, se va a emplear un tiempo valioso en descifrar cómo se ha hecho. Por eso no vale pedir solo BIM sin decir qué BIM se quiere.

Establecer normas y procedimientos comunes para todos los proyectos ayuda a que sea más fácil encontrar la información que se busca independientemente de quién desarrolle el proyecto. Y a optimizar el proceso de proyecto. Estas directrices pueden incluir nomenclaturas de documentos, listados de entregables, procesos de aprobación o una estructura de presupuesto común en todos los proyectos. Y cuando hablamos de BIM pasa por definir qué se va a modelar y cómo, y dónde va a estar almacenada la información. Esto se materializa en unos Requisitos de Información Marco del promotor.

¿Cómo ayuda BIM en esto? Generando recursos como plantillas que ya contengan los bloques que se usen habitualmente con la codificación estandarizada para su medición o los criterios de grafismo corporativos. O definiendo criterios de codificación, nomenclatura o medición que acompañan a los modelos y esto permite que, con independencia del arquitecto o la promoción, el técnico pueda entender y revisar el proyecto con rapidez.

7. Agilizar los cambios

Los cambios de diseño seguirán existiendo, haya BIM en el proyecto o no. Lo que cambia es que BIM agiliza la producción y sobre todo la modificación de entregables. Y también se agilizan los cambios.

Cambiar la anchura de las ventanas de los salones de 1,50 a 1,60, en CAD implicaría revisar todas las plantas, alzados y memoria de carpinterías. Con BIM implica un cambio en las propiedades de tipo de la ventana. Una vez realizado el cambio, la anchura se actualizará en todas las ventanas de ese tipo que existan en el edificio, y a su vez en todos los entregables que salgan del modelo – plantas, alzados, secciones, vistas 3D, memoria de carpinterías – incluyendo las mediciones de los muros en los que estén insertadas.

8. Entregables que hablan de lo mismo

Parece algo básico pero es fácil encontrar inconsistencias entre documentos de un mismo proyecto, por ejemplo entre una planta y una sección. Si esto llega a obra puede dar lugar a errores graves y caros.

Los modelos BIM traen esa ayuda de serie. Los entregables salen de una misma fuente. Las secciones y las plantas son cortes por distintos sitios de un modelo 3D. Si el modelo 3D está bien, las vistas que saquemos de él lo estarán. Y las tablas, tanto de superficies como para mediciones, contarán lo mismo que se muestre en los planos.

9. El 3D para evaluar el diseño

Los modelos 3D suponen un salto de calidad en el entendimiento del diseño respecto a dibujos 2D. Y esto también es algo inherente al BIM. Será posible evaluar alternativas de diseño de una manera más visual.

En este sentido, los modelos BIM pueden ayudar en la venta; pueden ser la base de infografías, o cada vez más, de vídeos y experiencias más interactivas con el 3D de base, como modelos de Realidad Virtual. Como el modelo 3D ya está hecho, basta aprovecharlo para otras funciones.

10. ¿Y después de la obra? Datos para aprender

Como hemos dicho, los proyectos residenciales suelen ser repetitivos y los promotores quieren que así sean cuando definen criterios de diseño comunes en su libro blanco. Muchos de esos criterios vienen del aprendizaje en proyectos pasados.

Con los modelos BIM, tenemos una fuente de datos de cada promoción reutilizable para futuros proyectos. Y esa información la podemos conectar y cruzar con datos de otras fuentes, como aplicaciones de negocio y marketing.

Si en lugar de ser un activo para venta, es para alquiler (el tan en auge Build To Rent), podemos utilizar los modelos y su información para la operación de los edificios, conectando con plataformas específicas de mantenimiento (GMAOs), gestión de equipos (BMS) o incluso de gestión de inquilinos.

Cómo se hace y qué hace falta

Los puntos anteriores hablan del por qué un promotor residencial debe decidir invertir en una implantación BIM corporativa. El cómo hacer esa implantación da para otra conversación. Pero queremos adelantar tres aspectos clave para nosotros:

BIM debe adaptarse al proceso de proyecto del promotor, no al revés

En los puntos anteriores insistimos en que solo pedir BIM no es suficiente, es necesario especificar qué BIM se pide. El BIM que se pida será el que se adapte a la manera de hacer proyectos del promotor. A la manera de organizar un presupuesto, al cuadro de superficies, o a qué paquetes de planos se entregan en cada hito. Los procedimientos BIM son relativamente flexibles y se adaptarán a las necesidades de cada caso, siempre partiendo de unos principios básicos para no reinventar la rueda.

El promotor en el centro

Un punto clave para nosotros es el papel del promotor y su equipo dentro del nuevo proceso de proyecto. El promotor va a seguir formando parte del proceso. De hecho, debe ser el centro de la implantación. BIM no puede ser un obstáculo para que un técnico siga sabiendo lo que está pasando en sus proyectos. Si el proyecto se hace en Revit pero el promotor necesita que le envíen unas plantas dwg por email, entonces no está sacándole partido a la implantación BIM. Al contrario, tiene que servir para que tenga más información, más rápida y con más confianza.

Los proyectos no se ven afectados por la adaptación

Queremos desmentir que BIM sea una medicina que desde el primer día soluciona todos los problemas de los proyectos. Como cualquier cambio, requerirá unos pasos previos y un período de aprendizaje. Pero ese período de implantación no será largo y, lo más importante, los proyectos no se tienen por qué resentir durante ese proceso. Se seguirá entregando en tiempo y plazo. Para eso está Modelical, para acompañar al promotor en ese camino.

Autor: Alberto Ramos