Digitalización y Gestión de Activos

¿Cómo va a utilizar BIM un FM?

Se ha hablado mucho de las bondades del BIM para la fase de Facility Management pero no se ha explicado de qué manera se hacen efectivas. En este artículo presentamos el uso de plataformas intermedias para configurar la integración BIM y FM.

Caminos que convergen

El Facility Management y la metodología BIM están destinados a ir de la mano. Han vivido un auge similar en los últimos años: mientras BIM se iba imponiendo poco a poco en proyectos y obras, el Facility Management reivindicaba su lugar en la consciencia global de las organizaciones.

El Facility Management reclama, con todo el sentido, su aplicación no sólo al final, cuando el proyecto ya está construido, sino en las primeras fases de su concepción, enlazando con la idea de ciclo de vida del edificio a la que está ligado BIM de manera intrínseca.

En la siguiente imagen se hace un esquema de ese ciclo de vida. Se han desgranado las operaciones asociadas a sus diferentes fases desde 3 puntos de vista: la del propietario (Activo), la del diseño (Proyecto) y la del Facilities Management.

Vemos en la figura que BIM no aparece como una visión más o como un proyecto en paralelo, sino que BIM está ya aceptado como metodología aplicada en todo el proceso: los modelos digitales son en sí ya un activo.

¿Es posible que en un futuro, la gestión patrimonial asuma estos términos? ¿Que un activo inmobiliario se componga de una parte física y de su gemelo digital? Propietarios, constructores y diseñadores ya están al tanto de este posible nuevo escenario, pero… ¿y los Facilities Managers?

No nos vamos a detener a explicar por qué le va a ir mucho mejor al Facility Manager usando BIM, no vamos a hablar del porqué sino del cómo, porque estamos seguros de que es una pregunta, inconsciente o no, que se hacen todos los Facilities Managers. Deben pensar: “Bien, me creo esto del BIM, ¿pero cómo lo hago? ¿dónde consulto el modelo? ¿cómo puedo extraer sus datos?”

Se puede argumentar que “ya hay GMAOS o IWMS que integran BIM “. Sí, sabemos que ya hay programas muy avanzados con BIM integrado, otros más sencillos que están en proceso, pero en la mayoría de los casos, esos programas no van a abarcar todo el abanico de necesidades y/o posibilidades de uso del BIM en el FM.

En otras palabras, “el botón” integración no existe: si antes no había una solución única en cuanto a FM, ahora tampoco la va a haber en cuanto a BIM y FM. La integración BIM-FM hay que diseñarla para cada caso concreto y se hará en función de las características de cada activo, de los agentes intervinientes, de su modelo de relación con el Facilities Manager, de su modelo de contratación de servicios y seguramente implicará a más de una plataforma digital.

Integración BIM y FM, pero ¿cómo?

Los modelos BIM son una herramienta y los FM también cuentan con sus herramientas, en el peor de los casos un excel, en el mejor, programas dedicados. Ambas herramientas comparten algo fundamental para ambas: la información sobre el activo. A partir de aquí podemos empezar a hacer preguntas.

¿Cómo se pasa la información de los modelos BIM al GMAO, a los contratos de servicios, al Plan de Mantenimiento, al Plan de Inversiones,…?

¿Es ese paso unidireccional y de una sola vez?
¿Qué pasa si el modelo cambia?
¿Pero quién cambia al modelo si el activo físico ha cambiado?
Las siguientes figuras intentan ilustrar estas relaciones.

En el caso de un edificio ya construido, tenemos por un lado el binomio de activo físico + activo digital. Por otro el departamento de FM (interno o externo a la organización propietaria del activo) gestiona los espacios y los servicios de ese activo. El activo digital proporciona información, contexto 3D e interoperabilidad a la gestión FM, pero para que todo ello tenga sentido el activo digital debe estar actualizado en función de la realidad del físico. Se plantean entonces 2 interrogantes:

¿Cómo y dónde se actualiza el activo digital? ¿Quién se encarga de hacerlo?
¿Cómo y dónde se utiliza BIM en la gestión FM? ¿Quién se encarga de que sea posible?
En el caso de un proyecto, nos quedamos solamente con el segundo interrogante, el que se pregunta de qué manera aprovechará el FM el BIM que tenga a su disposición.

Creemos que este problema tiene dos caras, la técnica y la cultural. Y sabemos que es más difícil vencer a la cultural.

Vamos a empezar por la cultural: son necesarios expertos en BIM para que los gráficos anteriores funcionen, es decir, de repente surge una nueva necesidad, un nuevo equipo, una nueva gestión, que implica un coste añadido al esquema tradicional. La mejor gestión derivada del BIM y del FM supondrá ahorros en tiempo y dinero, pero eso debe quedar claro para que se realicen las inversiones pertinentes. Eso por parte de la propiedad, pero al FM le aparece un nuevo interlocutor en la partida y también debe saber encajarlo.

Los gestores FM que sepan BIM o que cuenten con un partner BIM tendrán una clara ventaja respecto a los que no. Ventaja no solamente a nivel de conseguir el contrato o de afianzarlo, sino, a nivel del propio aprovechamiento de los modelos para conseguir optimizar y mejorar sus tareas.

En cuanto al problema técnico, los modelos digitales se crean y editan en plataformas dedicadas que precisan de especialistas continuamente formados en la materia. Estas plataformas no deben ser el lugar de trabajo del FM. El Facility Management debe beneficiarse del BIM desde herramientas de consulta de los modelos, entendiendo como consulta la extracción de datos o la navegación 3D, por poner dos ejemplos.

Llegamos al punto donde explicamos por dónde van a ir los tiros en cuanto a la integración BIM y FM.

Estamos convencidos de que la solución será una plataforma intermedia que muestre los modelos BIM (información y 3D) de manera aprovechable por los FM, ya sea vía GMAO u otra aplicación. En la siguiente figura tratamos de explicarlo:

Como se aprecia en la figura, a cada necesidad del FM le corresponde una consulta de datos de los modelos. Esta consulta tiene distintas formas en función de los datos que se deban extraer.

En el gráfico se observa cómo se ha añadido el uso de los modelos desde los propios programas de edición (Revit, AECOsim, etc) para la gestión de proyectos de reforma y/o ampliación o para las actualizaciones de los modelos respecto a cambios ya acontecidos en la realidad.

Conclusiones. Mantenimiento de la Información.

No obstante para que todo esto tenga sentido una cosa debe cumplirse: los modelos BIM deben de estar actualizados, deben reflejar la realidad del activo inmobiliario, de otro modo volveremos a la sensación de poca fiabilidad en el control de la información que nos aporta el sistema tradicional.

Este Mantenimiento de la Información debe ser incluido en el (sabemos que largo) listado de servicios a gestionar por el FM, porque es un servicio más a la organización, y de los importantes ya que saber qué tengo y en qué estado, es el primer punto de partida ante cualquier decisión.

Autores: Almudena Gómez y Alberto Ramos