¿Cómo Neinor, el líder en promoción residencial en España, aprovecha el BIM para la toma de decisiones en proyectos desde la fase de diseño?

“Cualquier desviación de superficie, de mediciones, cualquier retraso o incidencia de coordinación puede perjudicar drásticamente al éxito de un proyecto inmobiliario y al usuario final,”  así nos lo transmitió el equipo directivo de Neinor en nuestras  primeras conversaciones.

Neinor siempre se ha centrado en controlar estas desviaciones para asegurar la correcta llegada al mercado de sus promociones. No obstante, la ausencia de una metodología aplicable a todos los desarrollos y de las tecnologías adecuadas, no permitía mantener un control consistente y estandarizado de los proyectos  a lo largo del proceso de diseño.

Con la tecnología BIM, el equipo de Neinor vio la oportunidad de tener modelos 3D de información precisa para optimizar el desarrollo de sus promociones y también una fuente de datos fiable para la toma de decisiones desde las fases iniciales de sus proyectos.

En el  marco de su estrategía digital, Neinor adoptó el BIM, desde sus inicios, con el objetivo de tener un mayor control en el desarrollo de sus proyectos. En 2019, el Departamento de Operaciones de Neinor eligió a Modelical para potenciar su uso de la metodología  BIM.

Con la ayuda de Modelical, Neinor fijó una serie de objetivos estratégicos para optimizar el control del diseño de sus promociones: 

• Aplicar la metodología BIM en todos sus proyectos.
• Usar los modelos BIM como plataforma única de diseño desde las fases tempranas de los proyectos.
• Facilitar la creación colaborativa de proyectos coherentes.
• Mejorar la coordinación y la documentación de los proyectos.
• Proporcionar fuentes de información fiables para todas las partes implicadas.
• Colaborar con empresas privadas tanto a nivel nacional como internacional,  donde el uso BIM se está generalizando.

Un aspecto clave de esta implantación fue la voluntad de Neinor de tener el control más exhaustivo posible sobre coste y plazo de todos sus proyectos desde la fase de diseño, poder tomar decisiones rápidas y acceder a una información comercial fiable en cualquier momento.

Para ello, se establecieron una serie de Indicadores Clave de Desempeño (Key Performance Indicators, KPIs en inglés) aplicables a todo su abanico de proyectos, que permitían tener un seguimiento estrecho de cualquier variación en coste y plazo.

Para calcular estos KPIs, se definieron las métricas relacionadas a extraer de los modelos BIM y, por consiguiente, unos requisitos de modelado específicos.

Este trabajo fue determinante para asegurar que la información extraída siempre esté disponible, sea consistente y comparable, tanto entre proyectos, como a lo largo del tiempo. Todo este árbol de KPIs, métricas y requisitos de modelado está reflejado en el protocolo BIM.

Para aplicar el protocolo BIM y poder trabajar con los KPIs, Neinor Homes y Modelical implantaron una oficina de gestión BIM, la BMO. Esta oficina está íntegramente compuesta por expertos de Modelical y gestiona los proyectos BIM como si formarán parte de la compañía de nuestro cliente. Sus procesos estandarizados le permiten adaptarse al abanico y ritmo de los proyectos en curso, así como integrar rápidamente nuevos colaboradores y promociones.

Propuesta de valor de la BMO

Podemos agrupar las responsabilidades de la BMO en tres grandes áreas: 

En primer lugar, la BMO asegura la calidad y la coordinación de los modelos BIM. Desde el inicio del diseño hasta cerrar el proyecto ejecutivo, el equipo de Modelical realiza un seguimiento permanente de la información entregada por los colaboradores y auditorías completas del modelo al final de cada fase del proyecto. 

En segundo lugar, el equipo de Modelical comunica a Neinor de manera recurrente la información sobre el estado de los modelos, la evolución de los KPIs, los resultados de auditorías así como propuestas de resolución de incidencias. Durante todo el proyecto, la oficina de gestión BIM proporciona toda la información requerida para facilitar el trabajo de los equipos que participan en el proceso de diseño. 

En tercer lugar, la oficina de gestión BIM es la garante del protocolo BIM y de mantener adecuadamente los criterios de modelado para garantizar la mejora y actualización continua de los procesos.

En cada etapa del proyecto, la oficina de gestión BIM realiza auditorías de la documentación entregada por los proveedores, pero sus criterios de valoración evolucionan en función de los requisitos establecidos por el cliente para cada fase del proyecto. 

Dentro de sus procesos, la BMO desarrolla un panel o dashboard (en inglés) de análisis de tendencias, incorporando los datos clave de todos los proyectos en curso.

Para Neinor, que gestiona numerosos proyectos al mismo tiempo, este panel proporciona una vista agregada de sus KPIs a nivel de portafolio y le permite:

• Identificar riesgos: como desvío total de mediciones, desvió total de plazos.
• Valorar proveedores: gracias a KPIs de gestión BIM y de calidad de modelado.
• Hacer simulaciones: integrar uno o varios  proyectos ficticios y evaluar su impacto en el resto del portafolio.

Mejoras clave después de 4 años de trabajo conjunto