La gestión BIM de edificios existentes
Información actualizada y fiable para sacar el máximo partido de los activos
En el sector de la construcción, la implementación de la metodología BIM está suponiendo una indudable revolución. Tanto es así que, según se recoge en el informe Accelerating Digital Transformation Through BIM SmartMarket Report, BIM ha sentado las bases de la transformación digital de la industria. Y es que sus ventajas son convenientes para todos los agentes involucrados en un proyecto de edificación: desde los arquitectos, contratistas, instaladores, promotores hasta el cliente final.
Los beneficios de utilizar la metodología BIM a la hora de desarrollar un nuevo edificio son claros: contar con un modelo 3D donde se vuelca toda la información necesaria para la construcción, ayuda a anticipar errores antes de la fase de ejecución y, por tanto, a ahorrar tiempo y dinero. Por eso, la adopción de BIM se integra desde 2019 en la Directiva de la UE sobre contratación pública. Asimismo, en España se afianza cada vez más a la hora de desarrollar nuevas edificaciones, tanto en el ámbito público, sobre todo desde la creación de la Comisión Interministerial del Gobierno para incorporar la Metodología BIM en la Contratación Pública, como también en el ámbito privado.
Pero, ¿es necesario – y rentable – contar con un modelo BIM para un edificio existente?
Todo dependerá del objetivo que persigamos y del uso que le vayamos a dar al modelo. Teniendo claro lo anterior, una base de datos 3D de nuestro edificio podrá ser aprovechada en las fases de mantenimiento, gestión y explotación del mismo, ahorrando tiempo e incertidumbres gracias a la información que es capaz de proporcionar.
Cómo sacar el máximo partido al modelo de mi edificio
Durante la vida útil de un edificio necesitamos información del mismo para mantenerlo y operarlo. Para los trabajos de mantenimiento es necesario disponer de información sobre el inventario de equipos, conocer su ubicación en el edificio, así como los elementos que tienen alrededor: qué tubería conecta con una caldera, a qué cuadro eléctrico conecta un enchufe, etc. Para la explotación, se debe conocer, por ejemplo, la superficie alquilable por cada planta, el número de plazas de parking o el número de puestos de trabajo y su ubicación, entre otros. Asimismo, los gastos de operación de un edificio (OPEX), pueden reducirse si contamos con una base de datos del mismo que nos permita analizar su funcionamiento para tomar decisiones que lo optimicen.
Para todo ello, contar con un modelo BIM es fundamental. Y es que el modelo es una base de datos del edificio a la que podemos acceder para consultar todas estas preguntas, y obtener respuestas en segundos.
Quizás el caso más claro son las reformas que se producen a lo largo de la vida de un edificio. Actualmente, la proporción de edificios existentes que requieren un proceso de actualización, modificación o reforma supera el ritmo de las nuevas construcciones. Sin embargo, la mayoría de las veces nos encontramos que la información de partida no es válida o suficiente para iniciar la reforma, y requiere hacer comprobaciones in situ.
En el caso de las reformas, habitualmente se parte de planos tradicionales en 2D. Lo más probable es que durante el proceso se descubran modificaciones que no habían sido actualizadas en estos planos, que cierta información que necesitamos no esté recogida o que encontremos diferentes versiones de planos que se contradicen entre sí… En definitiva, que la documentación de la que partimos esté obsoleta o incompleta. En consecuencia, será necesario hacer un trabajo de recopilación y comprobación de la información antes de comenzar con el diseño de la reforma.
Afortunadamente, hoy en día existen tecnologías que pueden ayudar a recoger con fidelidad el estado actual de un edificio; es el caso de las nubes de puntos, que permiten tener una imagen muy precisa del edificio en poco tiempo, o de las fotografías 360º, que podemos posicionar en un modelo 3D en el punto donde fueron tomadas, y nos darán un acceso muy rápido a la realidad, como un street view de nuestro edificio por muy poco dinero. Pero utilizando únicamente nubes de puntos o fotografías no obtendremos toda la información que necesitamos: es el modelo BIM el que responderá a nuestras preguntas sobre el edificio.
En este caso, el hecho de realizar un modelo BIM proporciona una base de datos única e integrada, que permite ordenar y recopilar toda la información relevante, anticipar errores en el planteamiento del nuevo proyecto y, una vez finalizado, contar con un repositorio gráfico y cuantitativo de la construcción que permita una gestión más eficiente y continuada en el futuro.
“En el caso de una reforma, las ventajas de contar con un modelo del edificio son muy claras, pero el modelado de edificios existentes tiene muchas otras funcionalidades y beneficios para propietarios y operadores. Un modelo puede usarse en la gestión del activo, en su explotación y mantenimiento. Las necesidades que tengamos para operar el edificio determinarán cómo será el modelo BIM”, explica Alberto Ramos, Responsable de la práctica de Gestión de Activos en Modelical.
“El valor no solo está en la visualización de un modelo 3D, sino en sacar el máximo partido de toda la información que puedes recopilar en el mismo, y en conectarla con el resto de plataformas. El modelo BIM puede conectarse con otras fuentes de datos y cruzar información”, añade Alberto. Y aquí es donde Modelical juega un papel clave, acompañando al cliente durante todo el proceso, desde la fase de estrategia y definición de cómo deben ser los modelos BIM y cómo se aprovecharán, hasta el levantamiento del propio modelo, buscando obtener los máximos beneficios del uso de las tecnologías digitales en el sector.
Para Alberto, la clave antes de comenzar a realizar un modelo de un edificio existente está en definir los usos BIM; es decir, concretar qué aplicaciones se le darán al modelo durante el ciclo de vida del edificio y cuál es el objetivo que se persigue. “El coste de un modelo BIM de un edificio existente puede variar mucho dependiendo para qué se quiera usar a posteriori. En caso de no tenerlo claro nuestra recomendación es ir de menos alcance a más, siempre es posible añadir detalle a futuro a un modelo inicial más básico”. El proceso de definición de usos BIM es imprescindible para poder determinar el alcance y el nivel de detalle e información que se necesita incluir en el modelo. Y es que las opciones son muy amplias, desde saber cuántos metros cuadrados de venta hay en un centro comercial, hasta vincular el modelo a bases de datos propias para analizar cuánto se vende por departamento (deportes, mujer, etc).
Imagen del modelo BIM de Torre Europa. Edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana, Madrid. Gestionado por AGIB Real Estate
En conclusión, a la hora de realizar un modelo BIM de un edificio existente lo más importante es saber para qué lo vamos a usar. El retorno de la inversión dependerá de lo claro que tengamos el uso, ya que eso va a hacer que el coste del levantamiento se ajuste mucho y el ahorro será más inmediato, en forma de reducción de tiempos de búsqueda de información y aumento de la fiabilidad de la misma a la hora de acometer cambios y operaciones sobre el edificio. Propietarios y gestores dispondrán de una base de datos fiable y accesible a todos los agentes, que centraliza la información de todo el edificio, permite mejorar la eficiencia durante la operación y reducir costes, ayudando a anticipar gestiones de reparación y mantenimiento necesarias. Finalmente, contribuye además en la toma de decisiones, aportando valor al modelo de negocio, al ser capaz de proporcionar datos que ayuden a analizar cómo obtener la máxima rentabilidad de los diferentes espacios.