Area Control

Control de superficies

Introducción

En los proyectos residenciales, el control de las superficies del proyecto es fundamental. Las promotoras tienen ya desarrolladas sus propias herramientas, normalmente se trata de cuadros muy complejos mediante los cuales se estudian distintas alternativas de diseño en función de su rentabilidad e inversión necesaria. En definitiva, validan la viabilidad del proyecto y comprueban el plan de negocio desde fases tempranas.

Además, las superficies y volúmenes justifican parte del cumplimiento de las normativas con la consecución de las licencias pertinentes. Por último los datos de la superficies no pueden faltar en los documentos comerciales.

Si los datos manejados no son ciertos, o no son coherentes entre sí, los análisis se invalidan.

BIM permite restringir el origen de los datos a una sola fuente y permite una extracción de los mismos de una manera fácil, controlada y automática, y lo que es más importante, en el formato necesario para que puedan agregarse directa y conjuntamente en los cuadros de las promotoras.

En este Post vamos a darte algunas recomendaciones sobre cómo configurar los modelos para que efectivamente BIM sea el mejor aliado de las promotoras. Continua leyendo.

Documentación conectada

Durante el desarrollo del proyecto, deben entregarse múltiples documentos,  incluyendo planos, memorias, cuadros o tablas. Estos documentos comparten datos entre sí, por lo que es imprescindible que exista una coherencia entre ellos.

Es fundamental que la actualización de estos datos sea rápida y sencilla, ya que los plazos en los proyectos residenciales suelen ser muy ajustados. Si esto no es así, pueden originarse errores y pérdidas de información en las múltiples comunicaciones entre los miembros del equipo. 

Centrándonos en las superficies, cualquier cambio en el proyecto implica volver a medir y actualizar todos los documentos que dependan de esta información (planos, tablas y hojas de control de superficies). Es normal que encontremos incongruencias entre documentos si éstos se modifican por separado.

Trabajar en un entorno BIM nos permite nutrir los entregables de un proyecto desde un modelo actuando como fuente única de información.

BIM además permite que los cambios realizados en el diseño, se actualicen de forma automática en todos los documentos a la vez, asegurándonos la coherencia entre ellos de una forma mucho más rápida y eficaz que trabajando a partir de documentación desconectada.

La importancia de la estandarización

De forma habitual, una promotora desarrolla múltiples proyectos residenciales simultáneamente.

Es normal que cada proyecto esté diseñado por un equipo de arquitectura diferente, con una metodología de trabajo y criterios gráficos distintos. Revisar el trabajo de cada uno de ellos y descifrar cómo se ha hecho supone un esfuerzo adicional para la promotora.

Generar unos estándares específicos para todos los proyectos residenciales optimiza el proceso de diseño y facilita la lectura de la información.

Estos estándares deben recoger criterios gráficos y comerciales, parametrización y nomenclaturas, estructura de presupuesto o requisitos propios de diseño para asegurar la estandarización entre proyectos.

Definición de requisitos

Los estándares anteriormente mencionados deben de recogerse en un documento. Normalmente este tipo de documento en el marco de trabajo BIM se conoce como EIR según sus siglas en inglés, Employer’s Information Requirements.

Se recomienda que el promotor entregue este documento a sus proveedores como parte de la información contractual.

Los EIRs suelen ser documentos de amplio espectro que incluyen requisitos tanto técnicos como organizativos, comerciales, de capacitación o diseño.

La estandarización de superficies formará parte de los requisitos de diseño y comerciales, los cuales definen la imagen del producto final de venta.

En los EIRs también se incluyen los usos BIM para los que deben estar preparados los modelos. Uno de los usos habituales incluidos en este documento para la promoción inmobiliaria es el objeto de este Post: extracción y control de las superficies en el proyecto. Vamos a verlo en profundidad en la siguiente sección.

Configuración de los modelos para el uso BIM: extracción y control de las superficies de proyecto

Para obtener las superficies del proyecto a partir de los modelos, debemos primero definir las herramientas de Revit con las que contamos para ello:

• Los datos de las superficies construidas se obtienen a partir de las áreas (Areas), mientras que las superficies útiles del proyecto se extraerán a partir de las habitaciones (Rooms).

En el ejemplo que encontramos a continuación, las líneas de contorno rojas delimitan las diferentes áreas del proyecto. Siendo estos contornos idénticos, a través de sus parámetros podemos establecer tanto la edificabilidad de cada una de ellas como el tipo de superficie construida.

Las habitaciones detectan los límites de cada espacio y nos permiten conocer la superficie útil de cada estancia, así como otros datos de su ubicación dentro del edificio a partir de sus parámetros.

• Estas superficies son entidades (Categorías en terminología Revit) que forman parte de los modelos y por lo tanto, parametrizables. Es ahí donde reside su potencial.
• La definición de unos parámetros aplicados a esas categorías como por ejemplo, la puerta, el tipo de vivienda, la planta o el tipo de espacio, nos permite organizarlas en función de los criterios requeridos: por tipología, por usos o por zonas.  

En esta imagen se muestra un cuadro de control de superficies que recoge la superficie útil y construida, tanto exterior como interior, de tres viviendas en función de su tipología y número de dormitorios.

A partir de los datos de la superficie de las viviendas y del resto de zonas del edificio podemos conocer el total de las superficies generales tal y como se recoge en esta tabla resumen contenida en el cuadro de control de superficies.

• Para lograr una correcta extracción de estos datos, y que éstos sean consistentes entre todos los proyectos, los valores para identificar los parámetros deben estandarizarse. Solo así conseguiremos una lectura mucho más fácil, que nos posibilite comparar entre proyectos. 

Estas dos promociones diferentes comparten los mismos valores estandarizados en sus parámetros. De un simple vistazo podemos identificar los tipos de vivienda en función del número de dormitorios. En azul oscuro las viviendas de dos dormitorios, mientras que en azul claro encontramos las de tres dormitorios.

Autora: Gádor Potenciano